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장기보유특별공제 완전 정리 — 일반표 vs 1주택 우대표, 공제율 표와 계산 예시
양도세 계산에서 세액을 가장 크게 바꾸는 변수가 장기보유특별공제(장특공제)입니다. 같은 양도차익 4억이라도 공제율 20%와 80%는 세금이 몇 배 차이 납니다. 이 글은 두 가지 공제표를 표로 비교하고, 실제 숫자로 차이를 확인한 뒤, 공제가 배제되는 경우까지 정리합니다.
두 개의 공제표 — 내가 어느 표인지부터
① 일반 공제표: 다주택자, 거주 요건을 못 채운 1주택자, 토지·상가 등에 적용. 보유 3년부터 시작해 연 2%씩, 15년 이상 최대 30%.
② 1세대 1주택 우대표: 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상인 1주택자(12억 초과분 과세 시)에게 적용. 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 각각 최대 40%씩 합산 최대 80%.
| 기간 | 일반표 | 우대표(보유분) | 우대표(거주분) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% (최대) | 40% (최대) |
| 15년 이상 | 30% (최대) | — | — |
(우대표의 거주분은 2년 거주 시 8%부터 시작해 연 4%씩 가산됩니다.)
숫자로 보는 차이
과세 대상 양도차익 4억 원, 보유 10년인 F씨의 경우:
- 일반표: 공제 20% → 과세 대상 3.2억 → 누진세율 적용 시 세액 약 1억 원대
- 우대표(보유 10년 + 거주 10년): 공제 80% → 과세 대상 8,000만 → 세액 약 1,000만 원대
같은 집, 같은 차익인데 거주 여부로 세금이 열 배 가까이 벌어질 수 있습니다. 실거주 계획이 있다면 “몇 년 거주 후 매도”가 세금 설계의 핵심 변수가 되는 이유입니다.
기간 계산 규칙
- 보유기간: 취득일~양도일 (잔금일과 등기일 중 빠른 날 기준)
- 거주기간: 주민등록 + 실제 거주가 인정되는 기간의 합산. 중간에 전세를 줬다가 다시 들어와 산 경우 거주 기간만 합산합니다
- 상속 주택: 상속개시일부터 기산이 원칙 (동일세대원 상속 시 피상속인 기간 합산 가능)
- 증여받은 주택: 증여등기일부터 기산
공제가 배제되거나 축소되는 경우
- 미등기 양도 자산 — 공제 배제
- 조정대상지역 다주택 중과 대상 — 중과 적용 시 장특공제 배제 (중과 유예·해제 여부는 시기별로 달라지므로 매도 전 반드시 최신 확인)
- 보유 3년 미만 — 애초에 적용 대상 아님
- 국외 부동산 — 별도 규정 적용
자주 묻는 질문
Q. 보유 12년, 거주 3년이면 우대표 공제율은? 보유분 40%(10년 상한) + 거주분 12%(3년×4%) = 52%입니다.
Q. 거주 2년을 채웠는데 비과세도 되고 장특공제도 되나요? 12억 이하면 전액 비과세라 공제를 쓸 일이 없고, 12억 초과분에 대해서만 우대표 공제가 적용됩니다. 두 제도가 겹쳐서 고가주택의 실효세율이 크게 낮아지는 구조입니다.
Q. 오피스텔·상가도 장특공제 되나요? 됩니다. 다만 일반표(최대 30%)가 적용됩니다.
Q. 재개발로 입주권이 된 기간도 보유기간인가요? 원조합원이라면 종전 주택 취득일부터 통산하는 것이 원칙입니다. 승계 취득은 다르므로 확인이 필요합니다.
근거 법령
소득세법 제95조 제2항 및 별표(공제율표), 시행령 제159조의4. 국세청 홈택스 양도소득세 안내에서 최신 공제율표를 확인할 수 있습니다.
보유·거주 기간만 넣으면 공제율이 자동 적용된 세액을 양도소득세 간이 계산기에서 단계별로 확인해보세요.
작성: 생활안내서 운영자. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 세무사와 상담하세요.