양도소득세 계산기 — 아파트·주택 양도세 간이 계산
양도소득세 간이 계산기
2026년 기준취득가액과 양도가액, 보유·거주기간을 넣으면 양도차익부터 장기보유특별공제, 과세표준, 지방소득세까지 단계별로 계산합니다.
양도소득세는 이렇게 계산됩니다
양도소득세는 부동산을 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 양도차익에 매기는 세금입니다. 판 금액 전체가 아니라 실제로 남은 이익에만 과세하기 때문에, 취득 당시의 매매계약서와 취득세 영수증, 중개수수료 증빙을 얼마나 잘 챙겨두었는지가 세액을 좌우합니다.
계산 순서는 정해져 있습니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다. 여기서 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 다시 연 1회 적용되는 양도소득 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이 나옵니다. 이 과세표준에 6%에서 45%까지의 누진세율을 적용해 산출세액을 구하고, 마지막으로 그 세액의 10%에 해당하는 지방소득세가 별도로 붙습니다. 위 계산기는 이 다섯 단계를 그대로 화면에 펼쳐 보여주므로, 어느 단계에서 얼마가 빠졌는지 직접 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택이라면 먼저 비과세부터 확인하세요
1세대가 국내에 주택 한 채만 보유하고 2년 이상 보유한 뒤 양도했다면 양도소득세가 비과세됩니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 여기에 더해 2년 이상 실제로 거주해야 합니다. 다만 이 비과세에는 상한이 있습니다. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원까지만 비과세되고, 초과분에 해당하는 비율만큼의 양도차익에 세금이 붙습니다.
예를 들어 15억 원에 판 집의 양도차익이 7억 원이라면, 12억 원을 초과한 3억 원이 전체 양도가액의 20%이므로 양도차익의 20%인 1억 4천만 원만 과세 대상이 됩니다. 여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용되면 실제 세 부담은 크게 줄어듭니다.
장기보유특별공제는 두 가지 표가 있습니다
일반적인 부동산에 적용되는 표는 3년 이상 보유했을 때 6%부터 시작해 1년마다 2%씩 늘어나고, 15년 이상이면 최대 30%에서 멈춥니다. 반면 1세대 1주택으로서 2년 이상 거주한 경우에는 훨씬 유리한 표가 적용됩니다. 보유기간에 대해 1년마다 4%씩 최대 40%, 거주기간에 대해서도 1년마다 4%씩 최대 40%를 각각 계산해 합산하므로 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
여기서 자주 놓치는 부분이 거주 2년 요건입니다. 1주택이라도 실제로 2년 이상 살지 않았다면 유리한 표를 쓸 수 없고 일반 표(최대 30%)만 적용됩니다. 10년을 보유했더라도 거주 여부에 따라 공제율이 40%와 20%로 두 배 차이가 나므로, 매도 시점을 조정할 여지가 있다면 반드시 따져봐야 합니다.
필요경비로 인정되는 것과 안 되는 것
인정되는 항목은 취득세·등록세, 법무사 비용, 취득 및 양도 시 중개수수료, 그리고 자산의 가치를 실제로 높인 자본적 지출입니다. 발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체, 방 구조 변경 공사 등이 여기에 해당합니다. 반대로 도배·장판·페인트칠처럼 원상 유지를 위한 수익적 지출과 대출이자, 재산세, 관리비는 필요경비로 인정되지 않습니다. 인정 여부를 떠나 세금계산서나 계좌이체 내역 같은 증빙이 없으면 공제받을 수 없으므로, 공사할 때마다 증빙을 모아두는 습관이 결국 세금을 줄입니다.
단기 보유와 다주택 중과는 세율이 완전히 달라집니다
주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다. 누진세율이 아니라 과세표준 전체에 곧바로 붙는 세율이라 세 부담이 급격히 커집니다.
조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에 대한 중과세는 그동안 한시적으로 배제되어 왔으나, 해당 조치가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 주택 수 산정 방식과 중과 제외 요건(임대주택, 상속주택, 일시적 2주택 등)이 매우 복잡해 간이 계산으로는 정확한 판단이 어렵습니다. 위 계산기는 이 구간에서 억지로 숫자를 만들어내는 대신 경고를 표시하고 전문가 확인을 안내합니다.
신고 기한을 놓치지 마세요
양도소득세는 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 마쳐야 합니다. 3월 15일에 양도했다면 5월 31일까지입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%에 납부지연가산세까지 붙어 세 부담이 크게 늘어납니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고도 별도로 해야 합니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?
1세대가 국내에 1주택만 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유한 뒤 양도하면 비과세됩니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건도 함께 충족해야 합니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 과세됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
일반적인 부동산은 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택으로서 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 거주기간이 2년 미만이면 1주택이더라도 일반 공제율(최대 30%)만 적용됩니다.
필요경비로 인정되는 항목은 무엇인가요?
취득세와 등록세, 법무사 비용, 취득·양도 시 중개수수료, 그리고 자산의 가치를 높이는 자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체 등)이 인정됩니다. 반면 도배·장판·페인트 같은 수익적 지출과 대출이자, 재산세는 필요경비로 인정되지 않습니다. 증빙서류(세금계산서, 계좌이체 내역 등)를 반드시 보관해야 합니다.
양도소득세 신고 기한은 언제인가요?
양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 예를 들어 3월 15일에 양도했다면 5월 31일까지입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 부과됩니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고도 해야 합니다.
다주택자 양도세 중과는 현재 적용되나요?
조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에 대한 중과세는 한시적으로 배제되어 왔으나, 해당 조치가 2026년 5월 9일 종료되어 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세가 다시 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되며 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 주택 수 산정과 중과 제외 요건이 복잡하므로 반드시 전문가 확인이 필요합니다.