일상생활 · 증여세
부동산 증여 취득세 — 4%와 13.4%를 가르는 조건, 시가인정액 계산, 2026년 달라진 저가양도 규칙
집을 증여할 때 모두 증여세만 계산하다가, 등기 직전에 취득세 수천만 원을 보고 놀랍니다. 증여세는 받는 사람이 국세청에, 취득세는 받는 사람이 구청에 따로 냅니다. 같은 10억 원 아파트를 증여받아도 취득세가 4,000만 원일 수도, 1억 3,400만 원일 수도 있습니다. 이 글은 세율표 → 중과 조건 → 과세표준(시가인정액) → 계산 비교 → 부담부증여 → 2026년 개정 순서로 정리합니다.
증여 취득세율
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 (85㎡ 초과) | 합계 (85㎡ 이하) |
|---|---|---|---|---|---|
| 일반 증여 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 4.0% | 3.8% |
| 조정대상지역 중과 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% | 12.4% |
전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 붙지 않아 합계가 조금 낮습니다.
중과 13.4%가 붙는 조건
아래 두 가지를 모두 충족하면 12% 중과가 적용됩니다.
- 증여하는 주택이 조정대상지역에 있을 것
- 그 주택의 시가표준액(공시가격)이 3억 원 이상일 것
예외 — 중과하지 않는 경우: 1세대 1주택자가 자기 주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하면, 조정대상지역·3억 이상이어도 일반 세율(3.5%)입니다.
결국 실무에서 갈리는 질문은 하나입니다. “증여하는 부모님 세대가 집이 몇 채인가?”
| 증여자 세대 주택 수 | 받는 사람 | 조정대상지역·공시가 3억 이상 | 세율 (85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 배우자·자녀 | 해당 | 4.0% |
| 2주택 이상 | 배우자·자녀 | 해당 | 13.4% |
| 2주택 이상 | 누구든 | 비조정지역 또는 공시가 3억 미만 | 4.0% |
서울은 지금 전역이 조정대상지역입니다(2025년 10월 16일 지정). 서울에 공시가 3억 원 이상 아파트를 가진 다주택 부모가 자녀에게 한 채를 증여하면 거의 예외 없이 13.4%가 적용됩니다. 조정대상지역 지정·해제는 수시로 바뀌므로 증여 계약일 기준 지정 여부를 확인해야 합니다.
과세표준 — 공시가격이 아니라 시가인정액
2023년부터 증여 취득세의 과세표준은 시가인정액입니다. 예전처럼 공시가격(시가표준액)으로 계산하던 시절보다 세금이 크게 올랐습니다.
시가인정액 = 취득일 전 6개월 ~ 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 경·공매가액 중 확인되는 가액
- 아파트는 같은 단지·같은 면적의 실거래가가 있어 대부분 시세 수준으로 잡힙니다
- 감정평가를 받으면 감정가가 시가인정액이 되므로, 매매사례가 높게 잡힐 것 같다면 감정평가가 유리한 경우가 있습니다
예외 — 시가표준액으로 계산하는 경우
- 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하 소액 부동산: 시가인정액과 시가표준액 중 선택 가능
- 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 (거래가 드문 단독주택·토지 등)
- 상속은 여전히 시가표준액 기준
계산 비교 — 서울 아파트 시가 10억 원, 전용 84㎡ 초과
전제: 시가인정액 10억 원, 공시가격 7억 원, 받는 사람은 성인 자녀(10년 내 증여 없음)
| 구분 | 부모 1주택 | 부모 2주택 |
|---|---|---|
| 취득세 세율 | 4.0% | 13.4% |
| 취득세 | 4,000만 원 | 1억 3,400만 원 |
| 증여세 (10억 − 5,000만 공제, 신고세액공제 3% 반영) | 약 2억 1,825만 원 | 약 2억 1,825만 원 |
| 합계 | 약 2억 5,825만 원 | 약 3억 5,225만 원 |
같은 집, 같은 자녀인데 부모의 주택 수 하나로 9,400만 원 차이가 납니다. 그래서 다주택 부모의 증여는 “어느 집을, 어떤 순서로, 언제” 주는지가 세금 설계의 전부입니다.
- 비조정지역이나 공시가 3억 원 미만 주택부터 증여하면 중과를 피할 수 있습니다
- 다른 주택을 먼저 정리해 1주택 상태에서 증여하면 일반 세율이 적용됩니다 (양도세와 함께 비교 필요)
부담부증여 — 취득세가 두 갈래로 나뉜다
전세보증금이나 대출을 낀 채 증여하는 부담부증여는 취득세도 둘로 쪼개집니다.
| 부분 | 성격 | 취득세 |
|---|---|---|
| 채무 인수분 (전세보증금·대출) | 유상 취득 (매매) | 매매 세율 1~3% (받는 사람의 주택 수에 따라 중과 가능) |
| 나머지 | 무상 취득 (증여) | 3.5% 또는 12% |
예시: 시가 10억 원, 전세보증금 4억 원 낀 아파트를 무주택 자녀에게 부담부증여 (부모 1주택, 85㎡ 초과)
- 유상분 4억 원: 매매 세율 적용 (10억 원 주택 기준 3% + 부가세 → 약 3.5%) ≈ 1,400만 원
- 증여분 6억 원: 4.0% = 2,400만 원
- 취득세 합계 약 3,800만 원 (단순 증여 4,000만 원보다 약간 줄어듦)
부담부증여는 취득세보다 부모의 양도소득세와 자녀의 증여세 감소가 더 큰 변수입니다. 반드시 세 가지를 합쳐서 비교해야 합니다. 또 자녀가 이미 집이 있다면 유상분에 다주택 매매 중과가 붙을 수 있습니다.
2026년 1월부터 달라진 점 — 가족 간 저가 매매도 증여 취득세
2026년 1월 1일 이후 취득분부터, 배우자·직계존비속에게 시가보다 싸게 사는 경우 취득세 계산이 바뀌었습니다.
- 대상: 시가인정액보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 낮은 가격으로 가족에게서 취득
- 변경: 이 거래를 증여로 간주해 증여 취득세율(3.5%, 조정대상지역 다주택이면 12%) 적용
- 예전: 매매로 보아 1~3% 세율 적용 → 취득세 절감 수단으로 쓰이던 방식이 막혔습니다
예시: 시가 10억 원 아파트를 자녀가 부모에게서 6억 원에 매수 (40% 낮음)
- 2025년까지: 매매가 6억 원 기준 매매 세율
- 2026년부터: 증여로 간주 → 시가인정액 기준 3.5%(또는 12%) 적용
신고 기한과 절차
- 신고·납부 기한: 취득일(증여 계약일)이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 (증여세 신고 기한과 같음)
- 신고처: 부동산 소재지 시·군·구청 (위택스 온라인 신고 가능)
- 등기: 취득세 납부 영수증이 있어야 소유권 이전 등기 가능
- 기한 내 시가인정액으로 신고했다가 구청 경정 전에 수정신고하면 가산세가 면제됩니다
자주 묻는 질문
Q. 증여세와 취득세 중 어느 쪽 평가액이 기준인가요? 둘 다 시가 기준이지만 법이 다릅니다(증여세는 상속세 및 증여세법, 취득세는 지방세법). 대부분 같은 금액으로 잡히지만, 감정평가를 했다면 두 세금 모두 그 금액으로 맞추는 것이 일반적입니다.
Q. 1세대 1주택 예외에서 ‘1세대’는 누구까지인가요? 증여자와 같은 주소에 사는 배우자·미혼 자녀 등 세대원 전체의 주택 수를 합산합니다. 부모 명의 1채 + 같이 사는 자녀 명의 1채면 1세대 2주택입니다.
Q. 분양권·입주권도 증여 취득세 중과 대상인가요? 분양권·입주권은 주택 수 판단에 포함되며, 증여 시점의 상태(분양권인지, 완공된 주택인지)에 따라 과세가 달라집니다. 완공 전 분양권 증여는 별도 확인이 필요합니다.
Q. 증여 후 바로 다시 팔면 문제가 되나요? 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 양도세 계산 때 증여자의 취득가액으로 계산하는 이월과세가 적용될 수 있습니다. 취득세와 별개로 반드시 확인하세요.
Q. 취득세도 감면받는 방법이 있나요? 생애최초 주택 구입 감면은 **매매(유상취득)**에만 적용되고 증여에는 적용되지 않습니다. 증여에서는 중과를 피하는 것이 사실상 유일한 절감 수단입니다.
근거 법령
지방세법 제10조의2(무상취득의 과세표준), 제11조 제1항 제2호(무상취득 세율), 제13조의2 제2항(조정대상지역 주택 증여 중과), 제7조 제11항(가족 간 저가 취득의 증여 간주, 2026. 1. 1. 시행), 지방세법 시행령 제28조의6(중과 제외 대상). 위택스(wetax.go.kr)에서 취득세 신고와 세액 계산이 가능합니다.
같은 집의 증여세가 얼마인지 증여세 간이 계산기로 확인해보세요. 증여세와 취득세를 합친 총비용을 알아야 증여 시기와 방법을 정할 수 있습니다.
작성: 생활안내서 운영자. 본 글은 2026년 10월 기준 일반 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 세무사와 상담하세요.